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[羊城晚报]减持股票也要保护核心竞争力 ——专访金沙网站js333地产董事局主席许家印

 发布时间:2008.07.02   内容来源:

6月29日,带着三个月来市场对金沙网站js333地产的疑问,本报记者今晨对话刚刚从香港回到广州的金沙网站js333地产董事局主席许家印先生。

疑问一:卖股份解决资金问题?

羊城晚报:金沙网站js333IPO推迟,可以说是今年上半年中国房地产业最具标志性的事件。过去的三个月里,关于金沙网站js333的猜测一直没有间断过,而金沙网站js333方面也没有过任何正面的回应。从IPO转为增资扩股,为什么会有这样的选择??

许家印:在今年3月进行IPO时,金沙网站js333遭遇到国际市场几十年一遇的股市大跌,可以说不得不推迟IPO。原计划100亿-150亿元的IPO融资没能实现,对公司经营运作确实带来了一定的困难,这是不可否认的事实。当时,在金沙网站js333来说,不能按计划IPO,还有另外三条路可走。一是金沙网站js333去年开工、正在建设的36个项目,预计今年可售面积共750万平方米,在3月份时,已有近400万平方米物业在建筑进度上达到了预售条件。可以马上销售楼宇回笼资金;二是拿一大批项目进行合作;三是增资扩股。

羊城晚报:听上去,直接销售楼宇是最直接简单的方法,又不会减少您个人的股份。为什么不这样选择?人们说,没有卖不出去的楼,只有卖不动的价。

许家印:金沙网站js333也是经过慎重地利弊权衡才作出这样的决定的。在2004年金沙网站js333确定全国发展的战略时,就定下了打造精品,项目品牌、公司品牌“双落地”的策略。具体来说,金沙网站js333要求金沙网站js333在这些城市的“亮相”要做到准现楼,环境、会所、公建配套等做好才发售,通过保证产品品质、提高产品附加值的方式,体现公司品牌在当地的高起点,确保公司在量的扩张的同时实现质的提升。如果选择还是一个工地就发售,产品的品牌就无法体现,公司双品牌落地就无法实现,产品价值无法体现,公司的长远损失是巨大的。

羊城晚报:据说你们公司当时很多人都主张多搞项目合作。似乎“壮士断臂”的方式比这样更根本性的稀释股份的方法要好,特别是对您个人来说。

许家印:实际上在IPO的过程中,金沙网站js333就否定了第一个选择,但另两条路的选择确实有些两难。金沙网站js333公司从2004年起开始进入这些新拓展的城市进行市场调研和项目拓展,是占领了一定的先机的。三年多的时间,积累了近40个优质的项目。而如果完全靠项目合作,也就是卖项目,那需要用30%-50%的项目合作来解决公司的现金流,这些项目是公司未来发展的基础和空间,实在是不舍得。所以只有选择增资扩股的方式。这次定向增发近16%新股,原有的股东包括金沙网站js333个人在内股份是稀释了,但不卖项目能保持公司发展的基础和目标不改变,按原来公司的销售标准进行发售确保公司双品牌落地战略的实施,金沙网站js333想是非常值得的,金沙网站js333也坚信是正确的。

疑问二:大额投资来源神秘?

羊城晚报:在这次的增资扩股中,美林银行、德意志银行是2006年第一批投资入股金沙网站js333的三家股东中的两家。美林银行2006年投资1.3亿美元、2007年投资1.3亿美元合作项目,加上这次累计投资3.1亿美元;德意志银行2006年投资1.33亿美元、此次投资6000万美元,累计投资1.93亿美元。美林和德意志均属世界投资银行巨头,郑裕彤是香港三大富豪之一也是国际地产巨头之一,在目前国际资本市场和国内地产市场都很不景气的情况下,有网友质疑您是用什么“手段”获得他们的青睐的。?

许家印:德意志和美林是原有的三家股东中的两家,从2006年开始,他们就派员出任金沙网站js333的财务副总监,金沙网站js333想令原来的两股东再投资金沙网站js333,什么“手段”都不如他们对公司情况的了如指掌。

羊城晚报:广东的读者特别关注郑裕彤先生的投资。此次郑先生投资入股1.5亿美元外,还投资7.8亿元人民币与金沙网站js333合作两个项目。跟金沙网站js333的合作总额达18亿元人民币。对此您想说点什么吗?

许家印:在金沙网站js333进入的二线城市,很多城市新世界地产也有项目。他们对金沙网站js333的团队、管理、资产、产品品质和项目情况都有充分的了解。同时,金沙网站js333也很感谢郑裕彤、郑家纯父子的信任。郑氏父子在香港和内地房地产业浸淫多年,他们以及其他外资的介入,金沙网站js333相信对金沙网站js333企业管理和项目管理的提升都会有帮助。中国房地产行业和房地产企业发展的时间相对都不长,相信以更开放的态度进行合作会发展得更好。

疑问三:许家印的坎迈过去了吗?

羊城晚报:还有另外一个问题。您之前说不舍得进行项目合作和融资,但是香港消息还透露,金沙网站js333已经进行了三个项目的合作,还计划将广州绢麻厂项目、重庆科技学院项目、上海项目等3个项目进行项目融资。

许家印:在公司的48个项目中,已经有3个项目的合作,你问到的三个项目金沙网站js333计划进行项目融资。你可能也留意到,金沙网站js333拿出来准备进行项目融资的3个项目总建筑面积只有150多万平方米,占金沙网站js333土地储备的三十分之一,但涉及总地价金额80亿元,占金沙网站js333计划IPO融资额的约三分之二。

羊城晚报:负债率金沙网站js333想是这三个月公众对金沙网站js333提及最多的话题。这次的增资扩股对负债率的影响好像很大。

许家印:这要分两方面看。一方面,之前95%的负债率的说法,是去年9月份按照香港国际会计准则的规定,将2006年三家战略投资者美林银行、德意志银行、淡马锡持有的4亿美元优先股的股本金计入债务而得出的。今年1月这三家股东的优先股转为普通股后,加上这次增资扩股的6亿美金,金沙网站js333资本金增加了10亿美元,负债率大幅下降。

疑问四:是廉价抛盘还是有价无市?

羊城晚报:有消息说,广州金沙网站js333御景半岛大折扣抛盘?

许家印:金沙网站js333御景半岛开盘时比周边楼盘均价高25%左右,这半年来,广州房地产的整体跌幅应该在30%左右,金沙网站js333确实根据市场情况推出了七折优惠,但金沙网站js333优惠后的价格反而比周边价格高30%以上。价格调整纯粹是市场行为。半岛目前可以销售的面积按现在的销售价计也有33亿元,要抛盘的话,再降个15%-20%,金沙网站js333想一周内就会抛空。但金沙网站js333不可能也不需要这么做。

羊城晚报:采访您之前,金沙网站js333也上网查了一下金沙网站js333在各地的成交情况。近期开盘的几个楼盘的成交价格有的要比周边楼盘高15%以上,有的甚至高50%以上。在这样的市场环境下,这样的价格策略是否太过乐观了?

许家印:价格体现的是市场接受的程度,乐观和悲观的主动权都在消费者手里。金沙网站js333认为,金沙网站js333的销售量和销售价格反映了金沙网站js333实施的“双落地”策略是成功的。

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